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瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任とは、「隠れていて中々発見が難しい住宅の欠陥を購入者が発見された時、売り手はこの欠陥に対する責任を負わなければならない。」という意味です。
瑕疵とは”隠れた欠陥”という意味です。

通常、売り手は買い手に対してこの瑕疵担保責任を2年間負わなくてはいけません。
そして、実際に何かトラブルがあった場合は、契約破棄、損害賠償請求などをされてしまう恐れがあります。
売り手が個人の場合は、「瑕疵担保責任を一切負わない」という特約を契約時に結ぶこともできます。
ですが、通常はやはり2年間しっかりと責任を負うのが一般的です。
新築の場合は、建物の基礎の部分に関しては10年間責任を負うという決まりもあります。

そして瑕疵担保責任は無過失責任です。
無過失責任とは、売主に過失がなくても責任を負わなければいけないということです。
例えば、ホルムアルデヒドなどによる健康被害に関しては、当初は誰もその問題に気づいていなかったので、本来売り手に過失はありません。
ですが無過失責任なので、売主が責任を負う可能性があります。
(ちなみに、売買ではなく、譲渡の場合は一般的に瑕疵担保責任は発生しません。)

瑕疵担保責任は建物の基礎などの重要な部分(柱、鉄骨、土地など)に発生し、そうではない消耗品とみなされている部分(ドア、床、家具など)などには適用されません。
売り手が注目すべき点は「契約時に売主からあらかじ説明があった部位の欠陥は、瑕疵担保責任の対象外になる。」という点です。
そのため、契約時に把握している欠陥部分は積極的に買い手に伝えて、それを伝えたという書類を作成して証拠を残しておくのが、あとで「言った言わない」のトラブルを防ぐコツであるといえます。

税金について

マンションの売却にあたっては居住用と事業用(賃貸など)とで税金の適用ルールが異なりますので、ここでは居住用について解説します。

まず、マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得として確定申告をする必要があります。
ただし、居住用であったものはその売却益が3000万円以下の場合は税金がかかりませんので、申告は不要です。
(直前まで住んでいる、買い手が親族などでないなど、一定の条件あり)一方、売却損が発生した場合、申告は必須ではありませんが、申告により損失の繰越控除制度が活用でき、給与所得などと損益通算することによって所得税の還付を受けられ、大幅な節税をすることが可能ですので、是非申告することをお勧めします。
居住用の場合は、むしろこちらのケースの活用が多いかもしれません。
申告時期は毎年2月頃から3月中旬頃です。

譲渡所得は、売却価格から当初の購入価格、購入時と売却時の諸費用を引くことで求められます。
購入価格の計算にあたっては建物部分の減価償却費を勘案する必要があるので注意してください。
また諸費用には印紙税や登記費用、仲介手数料なども含むことが可能です。
マンションの保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、それを超える場合は長期譲渡所得となり、それぞれ所得税と住民税の割合が異なります。
長期譲渡所得の場合、短期譲渡所得の約半分の税率となります。
(所得税15%、住民税5%)10年以上の場合はさらに軽減税率の特例の適用があります。

媒介契約について

不動産を売却する時は、不動産屋と媒介契約を結ぶケースがほとんどでしょう。
こうして不動産屋と媒介契約を結ぶ際は、特定の不動産屋とだけ契約をする専任媒介と複数の不動産屋と契約をする事の出来る一般媒介があります。
専門専任媒介とは専任媒介とほとんど同じですが、売り主個人が買い手を見つけた場合も、不動産屋を通して売買契約を結ばなくてはいけないという違いがあります。

不動産屋の説明でも、また不動産の売却についての情報を取り扱っているネットのサイトでも、殆どが専任媒介や専門専任媒介をお勧めしています。
多くは一般媒介だと不動産の売却に力を入れない為、積極的に宣伝をしてくれる専任媒介の方がメリットが高いと説明しているでしょう。
しかし、本当に一般媒介にはメリットが無いのでしょうか。
そんな事はありません。

例えば、人気のあるスポットの物件など条件の良い物件は複数の不動産屋が自社で売りたいがために競い合う事で、通常より早く不動産の売却が決まる事があります。
また、一般媒介でも不動産屋との話し合いによりレインズへ登録をお願いする事が出来る場合もあります。
zこの交渉が上手くいった場合は、一般媒介と専任媒介の良いところどりが出来るのです。
更に一般媒介の契約数を2社程度に抑えると、2社が競合しあい宣伝に力を入れてくれるケースもあります。

このように必ずしも一般媒介が専任媒介と比べて劣るという訳ではないのです。
一般媒介での対応により、その不動産屋の本質が分かるという事もあります。

マンションを売る前に

自分が所有しているマンションを売ろうと考えたとき、不動産屋に手続きのほとんどを任せる方がほとんどだと思います。
売買に関する法律や税金のことなど、専門的な知識を必要とされる場面が多く、取引や申請にあたっては資格が必要になることも多いからです。
細かな業務はプロに任せることができるとはいえ、マンション売却に際しては大きなお金が動きます。
できれば少しでも得をしたいですし、信頼できる業者に任せたいですよね。
そのために最低限の知識は身につけておかなければいけません。

まず、売却の仲介をしてくれる不動産会社を選ぶ契約にも「専任媒介」「専門媒介」「一般媒介」の3種類があります。
複数の不動産会社と契約を結んでマンションを売ってもらうか、1つの会社のみに営業や広告などをお願いするかという違いですが、状況によってどの契約方法が適しているかを考えなければなりません。
また、無事買い手が見つかり成約にこぎつけても、今度は売却によって得た利益で確定申告が必要になります。

所得は購入価格や売却価格、諸経費などを考慮して求められ、特例などもあるため覚えておきましょう。
さらに売買が成立して、新しい買い手がマンションの利用を始めたあとでも、一定期間、売り手は「瑕疵担保責任」を負っています。
売ったマンションについて欠陥やトラブルが見つかった際、その補償をしなければならないのです。
たとえ売主である自分に責任がなかったとしても問われることがあるため、売る前によく注意しなければなりません。
当サイトでは、こうした売却にあたって必要となる知識を詳しく解説いたします。